주택담보대출 가이드 : LTV, 신 DTI, DTI 용어 정리

한국에서 지속적으로 증가한 가계부채로 정부가 골머리를 앓고 있는 가운데.. 그 해결책으로 제시한 것이 주택담보대출을 어렵게 만드는 것이었습니다. 그래서 2018년 1월 31일부로 '신 DTI' 가 시행이 되었습니다. 저도 올해 말이면 전세 재계약이 끝나는 시점이라 아파트 구입을 알아보고 있는 상황이라.. 꼼꼼하게 공부를 해보려고 합니다.

LTV : 주택담보대출비율

자... 저는 집을 사고 싶습니다. 아마도 모든 한국사람들의 희망이겠죠. 하지만 집을 내 돈으로 일시불로 한방에 구매를 할 수 있는 사람은 없습니다. 그렇다고 가진 재산도 없으니.. 구매할 집을 담보로 돈을 빌려야겠죠..? 전당포에 시계를 담보로 물리고 돈을 빌리는 것처럼 말이죠.

그럼 집값에 대해서 얼마나 돈을 빌려줄까요..? 바로 이것이 "LTV(Loan To Value Ratio) = 주택담보대출비율" 입니다. 

LTV 가 70% 라면 4억 아파트를 담보로 "2억 8천" 을 대출받을 수 있습니다. 내돈은 1억 2천이 필요하겠네요.

LTV 가 60% 라면 4억 아파트를 담보로 "2억 4천" 을 대출받을 수 있습니다. 내돈은 1억 6천이 필요하겠죠.

자.. 정부는 LTV 를 마음대로 조정할 수 있는 힘이 있으니.. LTV 를 낮추기만 해도 우리들은 대출을 받을 수 있는 금액이 줄어들게 됩니다. 뭐 이 이야기는 나중에 하고.. 

보통 LTV 는 70~80% 로 설정이 되어 있습니다. 그러므로 저금리 시대에는 LTV 최대치까지 대출을 받아 집을 사고.. 전세를 준 후에 집값이 오르기를 기다리는 전략(?).. 꼼수를 부릴 수가 있습니다. 돈이 돈을 부르는 것이죠. 그래서 DTI 라는 규정도 만들게 됩니다.

DTI : 총부채상환비율

은행은 아주 보수적입니다. 절대 손해를 보려고하지 않습니다. 그래서 대출시 주택을 담보로 잡을 뿐만 아니라.. 대출자가 돈을 갚을 수 있는 능력도 봅니다. 4억짜리 집을 사는데 월 100만원을 버는 알바생이 대출을 신청한다고 해서 집만 보고 대출을 무조건 해줄 수는 없겠죠. 갚을 능력이 되질 않으니까요..!!

그래서 만들어진 것이 DTI 입니다. Debt to Income 총부채 상환비율이죠. 일년에 지불해야 하는 대출원금과 이자를 합친 금액을 연봉의 일정 비율로 제한하는 것을 이야기합니다. 어려우시죠..?

예를 들자면,

정부가 DTI 를 12%로 정했다고 하고.. A 라는 사람의 연봉이 1억이라면..  A는 대출금액에 대해서 일년동안 지불한 "원금+이자" 총액이 1,200만원이 최대치입니다. 한달에 100만원이 최대치인 셈이죠. 

DTI 비율이 높을수록 대출을 받을 수 있는 금액이 커지고.. 비율이 낮을수록 대출을 받을 수 있는 금액은 낮아집니다. 한국의 현재상황처럼 가계대출을 줄일 필요가 있는 경우에는 정부가 DTI 비율을 낮추는 정책을 시행하게 됩니다. 

자.. 그런데 여기서 동일한 DTI 에서도 대출을 더 많이 받는 방법이 존재합니다. 제일 쉬우면서도 어려운 방법인데.. 바로 소득을 늘리는 것이죠. 뭐 비현실적이죠. 그럼 또 다른 방법은 대출기간을 확 늘려버리는 것이죠. 그럼 매달 갚아야하는 대출원금이 확 줄어들테니.. 동일한 DTI 비율에서도 대출총액을 늘릴 수 있겠죠.

신 DTI

2018년 1월부터 적용이 되는 신 DTI 는 2건 이상의 주택담보대출을 받는 다주택자들을 타켓으로 합니다. 기존에는 부채의 범위를 " 예전 주택담보대출 이자 + 신규 주택담보대출 원리금 " 으로 정했지만.. 신 DTI 에서는 " 예전 주택담보대출 원리금 + 신규 주택담보대출 원리금 " 으로.. 정해 부채의 범위를 확장했죠.

그 결과 주택담보대출을 2건이상 받는 경우는 무조건 신 DTI 규정에서는 "부채" 가 증가될 수밖에 없습니다. 그럼 당연히 대출을 받을 수 있는 규모는 줄어들겠죠.

하지만 무주택자에게는 신 DTI 가 도움이 될 수 있습니다. 전년도 실제 연봉(소득)이 아닌 장래예상소득(소득*1.31)을 기준으로 하기때문이죠. 아까 말했죠? 소득이 늘어나면 동일 DTI 에서는 더 많은 대출을 받을 수 있다고 말이죠.

자 그럼.. 실제 사례를 한 번 볼까요..?

사례 1

기존 주택담보대출 : 1억 3천 (20년 원리금 균등상환) 적용 금리 : 3.24 동탄 2 신도시 분양권 구입 : 4억 2천 연봉 : 5천 질문 : 신 DTI 적용시 대출가능 금액을 알고 싶어요.. 얼마까지 가능한가요?

답변 :

현재 기존 1억 3천만원에 적용금리가 3.24% 네요. 원리금 균등상환 방식으로 매달 73만 7천원을 은행에 갚아나가고 있는 상황이네요.

먼저 LTV.. 주택담보대출비율로 최대대출 가능액을 1차로 계산해보겠습니다. 현재 동탄 2 지역은 투기과열지역이므로 LTV 가 무조건 40% 로 제한이 됩니다. 그럼 아파트 4억 2천만원에 대해서 최대 40% LTV 는 1억 6천 8백만원입니다. 하지만 이걸 다 받을 수는 없습니다.

신 DTI 도 남았거든요. 동탄지역은 신 DTI 비율 역시 40% 입니다. 연봉이 5천에 신 DTI 40% 를 적용하면 최대 2천만원의 원리금이 최대치입니다. 한달에 원리금 합쳐서 160만원 정도가 최대치가 되겠네요.

현재 주택담보대출에 대한 원리금을 74만원을 내고 있는 상황이니.. 신 DTI 하에서는 추가 주택담보대출에 대한 86만원의 여유가 생기죠. 기존주택담보대출과 동일한 조건이라면 1억 3천보다는 조금 더 받을 수 있겠네요. 복잡하죠? 궁금한게 있으시면 댓글 남겨주세요.. 물론 저는 부동산 전문가가 아니라 일반 영어선생님이라.. 잘 모릅니다. 열심히 공부를 하고 있는 중이예요.. ^^;;;

사례 2