아파트대출 가이드북 Q/A - 주택담보대출 : 디딤돌대출, 보금자리론, 집단대출

Question 1

질문 하나 :

보통 잔금 낼 때 아파트 담보 대출로 전환하는 걸로 알고 있습니다. 이런 경우 은행에서 아파트 담보 대출을 안받아주는 경우가 있나요?

답변 하나 : 

일정한 소득이 있다는 증빙이 가능하시고 신용등급이 1 ~ 6등급 사이라면 큰 문제없이 1금융권 아파트 담보대출이 가능합니다. 단.. 직업이 재직증명서를 받을 수 있는 정규직이어야 합니다. 비정규직 또는 개인사업자는 담보대출이 안되는 곳도 있고.. 금리에서 조금 손해를 보는 경우도 있습니다.

저도 학원강사라 개인사업자로 분류가 되는데 대출받을때마다 엄청 불편합니다. 전년도에 사용한 카드로 추정소득을 계산해서 소득증빙을 하는 것이죠. 전 이런 방식으로 우리은행에서 마이너스 통장과 전세자금 대출을 받은 적이 있습니다.

 

질문 둘 :

그리고 아파트 담보대출은 아파트 가격의 몇 %까지 가능한가요?

답별 둘 : 

아파트 분양을 받기 위해 1금융권에서 대출을 받을 경우는 아파트 가격의 70% 까지 대출이 가능합니다. 여기서 금리 혜택을 조금 더 받고 싶으시면.. 집단대출을 이용하시면 됩니다.

집단대출은 말 그대로 시중은행들이 아파트 입주예정자들에게 대규모로 대출을 하는 것을 의미합니다. 여기서도 규모의 경제가 적용이 됩니다. 집단대출을 이용하면 일반 주택담보대출보다는 금리를 조금이라도 더 낮게 받을 수 있습니다. 단 0.1% 라도 말이죠. 하지만.. 대출규모가 큰 아파트담보 대출은 0.1% 만으로도 월 이자가 어마어마한 차이를 만들 수 있습니다.

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Question 2

처음으로 주택을 구입하시는 것이라면.. "생애최초" 라는 자격이 있으십니다. 그러므로 금리면에서는 "디딤돌대출" 을 받으시는게 제일 유리합니다. 금리면에서 압도적이예요. 의료보험을 꾸준히 내고 있기만 하면 됩니다. 단 부부의 합산 소득이 7천만원을 넘어가는 경우에는 "생애최초" 디딤돌 대출을 받을 수가 없습니다.

만약 부부합산 연소득이 4천 6백이라면.. 금리를 3% 이하로 적용받을 수 있죠. 이건 시중은행에서 판매하는 아파트대출과는 비교도 할 수 없을 정도의 혜택입니다. 거기에 대출기간 동안은 고정금리가 적용이 됩니다. 앞으로 금리가 조금씩 오를 가능성이 높은 상황에서는 무조건 생애최초 대출은 "디딤돌" 을 이용해야 합니다. 

그리고 디딤돌 대출은 주택가격의 70% 까지 대출을 받을 수 있습니다. 참.. 또 조건이 있습니다. 주거전용면적이 85제곱미터 이하에 주택 가격이 5억 이하인 주택만 생애최초 디딤돌대출을 받을 수 있습니다. 이것은 서민들을 위한 것이죠... 50평대 15억 아파트를 사는데 세금을 이용한 디딤돌 대출을 해줄 수는 없겠죠?

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프리랜서는 4대 보험 가입이 안되어 있으므로.. 금융권에서는 소득 증빙이 안되는 것으로 분류합니다. 쉽게 말하면 돈을 못버는 백수로 보는 것이죠. 저도 학원강사라 대출시에 항상 이런 부분이 불편했습니다.

하지만.. 추정소득이라는 항목을 이용하면 프리랜서도 얼마든지 대출이 가능합니다. 전년도에 사용한 신용카드 사용금액이나 납부한 의료보험료를 기준으로 소득을 추정하는 방식이죠. 국민건강보험공간에 보험료 납부증명서를 받으셔도 되고.. 신용카드회사에 연말정산용 사용내역서를 요청하셔서추정소득 증빙서류로 이용하셔 됩니다.

집이 시세로 2억 5천 ~ 3억 정도인데 7천만원 대출이 될까요?

1금융권 주택담보 대출은 최대 70% 까지 가능하기때문에.. 7천만원은 충분히 가능한 수준입니다. 시중은행을 이용하셔도 되고 시중은행을 이용하셔도 됩니다. 가능하면 주택금융공사를 추천해드리고 싶네요.

2~3년동안 이자만 내다가 그 뒤로 7천만원을 한번에 갚을 수 있나요?

현재 1금융권에서 대출을 받은 경우 최대 1년까지만 거치(이자만 내는 것)가 가능합니다. 그 이후로는 무조건 원금 + 이자를 동시에 상환해야하죠. 그러므로 2~3년동안 이자만 내는 것은 1금융권에서는 불가능합니다.

만약 2~3년간 거치를 원하신다면.. 새마을 금고가 좋은 옵션이 될 수 있습니다. 이 곳은 최대 5년 거치가 가능하거든요.

1금융권과 새마을금고 모두 원금을 한번에 갚는 것은 가능하지만.. 중도상환이라고 해서 수수료를 조금 더 물어야 합니다.